Från en strandad hyresförhandling till en berättelse om bristande studentinflytande. I en tid av höga hyror och konstant efterfrågan efter ett hem i Lund väcks frågan: hur mycket kan studenter egentligen påverka sitt eget bostadsföretag?
I början av sommaren trillade tio brev ned i utvalda brevinkast i Lund. Brevets avsändare: hyresnämnden.
Hyresgästernas tvist med AF Bostäder hade gått in i en ny fas.
Men historien börjar inte där. Att tio personer den där sommardagen plötsligt mottog en bunt yttranden från AF Bostäder – studenternas eget bostadsbolag – går längre tillbaka än så. Närmare bestämt till en kall decemberkväll en vecka före jul.
Strandad förhandling
Den 17 december 2020 meddelade AF Bostäder sin förhandlingspartner Hyresgästföreningen att de lämnade hyresförhandlingen för år 2021. Bolaget gick i stället framåt med den hyra de fann rimlig. Brevet undertecknades av AF Bostäders VD Henrik Krantz.
Dagen därpå, den 18 december, skickade AF Bostäder också ut ett mejl till samtliga hyresgäster och meddelade att förhandlingarna strandat. I samma mejl aviserades även en hyreshöjning på 2 procent – den högsta höjningen bland skånska hyresvärdar det året, enligt Hem & Hyra.
I mejlet förklarade AF Bostäder att om hyresgästerna godtog höjningen behövde de bara betala in den nya hyran. Samma dag meddelade Hyresgästföreningen på sin hemsida att höjningen var oförhandlad och att hyresgästerna hade möjlighet att neka den genom att betala in samma hyra som under år 2020.
Den 8 januari fick de som inte betalat den höjda hyran ett påminnelsemejl, där AF Bostäder berättade att de av ”rättviseskäl” skulle gå vidare med ärendet till hyresnämnden.
I hyresnämnden prövas hyresnivåns legalitet genom en jämförandeprocess, där nämnden tittar på liknande boenden där hyran redan är förhandlad. Genom detta kommer nämnden fram till huruvida den aktuella hyran är rimlig i relation till hyresläget i övrigt.
Beslutet som fattas i hyresnämnden kommer inte bara påverka vilken hyra studenterna betalar i framtiden – AF Bostäder kräver via sitt ombud att hyreshöjningen ska betalas in retroaktivt av alla de som bor kvar hos bolaget och som inte godtog den nya hyran.
Nu för någon vecka sedan fick jag ett mejl om att jag kunde skicka in bevis.
Kallad till nämnden
En av de som mottog kallelsen den där sommardagen 2021 är Elin, som egentligen heter något annat.
– Nu för någon vecka sedan fick jag ett mejl om att jag kunde skicka in bevis. Jag vet inte vad det innebär. Jag har inte gjort det ännu, berättar Elin, som säger sig ha ont om tid att lägga på hyrestvisten på grund av plugg och andra engagemang.
Hon, tillsammans med de andra mottagarna, är utvalda för att deras lägenheter är representativa för olika delar av AF Bostäders bestånd.
Elin representerar sig själv i ärendet. Hon tillhör de 97 procent av AF Bostäders ca 7 500 hyresgäster som inte är medlem i Hyresgästföreningen och får därmed inte ha dem som ombud.
Karl Höjbert har, liksom Elin, blivit kallad till Hyresnämnden. Han är en av få av AF Bostäders hyresgäster som är medlem i Hyresgästföreningen. Ihop med sambons och föräldrarnas stöd ingav medlemskapet tillräckligt med trygghet för att inte betala höjningen.
– Utan stöd hade jag varit lite orolig över att inte veta vad som skulle hända.
Både Karl Höjbert och Elin hörde om de strandade förhandlingarna via Facebook. Till skillnad från Karl Höjbert sökte Elin aktivt efter andra som motsatt sig hyreshöjningen. I Facebookgruppen ”Tenants who are still negotiating with AF Bostäder” fann hon gemenskap.
Motståndet samlas
En av initiativtagarna till Facebookgruppen är studenten Johan Ravnborg. Över en lunch på ett kafé berättar han om sitt starka engagemang i frågan, något som bland annat tagit sig uttryck i gedigen research om hyressituationen i Sverige.
Själv fick han höra om de strandade förhandlingarna via vänner.
– En kompis kom till mig och sa ”har du sett det här?”, berättar Johan Ravnborg, som tillsammans med likasinnade direkt skred till handling.
Projektet var intensivt från start – redan på julafton satt initiativtagarna i möte över Zoom om hur deras budskap skulle kunna nå så många som möjligt.
Jag var inte alls insatt i hur AF Bostäder egentligen är kopplat till Akademiska föreningen.
Men arbetet med gruppen kom snart att bli större än att bara handla om den specifika hyreshöjningen. Johan Ravnborg beskriver att han under de första månaderna blev alltmer intresserad av hur studenter faktiskt skulle kunna utöva inflytande över AF Bostäder.
– Jag var ju inte alls insatt, och det tror jag få är, i hur AF Bostäder egentligen är kopplat till AF [Akademiska föreningen, reds. anm.], och hur AF i sin tur är kopplat till studenterna. De som är väldigt aktiva i nationerna har väl koll på sådant, men många andra har tyvärr inte det, säger Johan Ravnborg medan maten serveras. 
En aktiv styrelse?
AF Bostäders styrelse tillsätts årligen vid Akademiska Föreningens överstyresles (Afös) decembersammanträde. Då samlas 40 representanter för nationer och kårer (två till tre per nation, en per kår) för att tillsätta en mängd centrala poster inom Lunds studentliv. Forumet utgör det högsta beslutande organet inom studentlund.
Oliver Särnehed blev invald som verksamhetschef för AF i våras. Som före detta kurator för Helsingkrona nation har han medverkat på flertalet möten i Afös. Han sitter dessutom i AF Bostäders styrelse.
Han ser Afös som aktivt styrande, men endast över AF – inte AF Bostäder. Afös har ingen insyn i vad AF Bostäder beslutar om.
– AF Bostäder styrs av sina stiftelsegrunder. Men det är AF som har skrivit dem, för det är AF som har skapat stiftelsen. Men ”öset” [Afös, reds. anm.] har inget annat inflytande mer än att de väljer styrelsen.
Det är inte så att jag går runt och pratar med gemene student liksom.
August Lindberg valdes också genom Afös förra terminen. Han är studenternas bostadsombudsman – ”bomb” i folkmun – och har därigenom även en plats i AF Bostäders styrelse. Han poängterar också att han arbetar närmre AF Bostäders dagliga verksamhet än de andra ledamöterna i styrelsen.
Han ser likt Oliver Särnehed att studenter främst har inflytande över AF Bostäder genom just ”öset”. Samtidigt ingår det i ”bombens” roll att hålla sig uppdaterad om studenters bostadssituation.
– Det är inte så att jag går runt och pratar med gemene student liksom, men jag träffar väldigt många studentrepresentanter, berättar August Lindberg och exemplifierar bland annat med Kuratorskollegiet och Lunds universitets studentkårer.
– Det är klart att en student kan höra av sig till mig, så därigenom kan man påverka vad jag gör. Sen när det kommer till att driva studenternas intressen så är det ju ett större perspektiv: om en person är missnöjd betyder det inte att jag kommer driva det, men om det är en stor massa som kontaktar mig så …
AF Bostäders modell
Henrik Krantz har suttit som VD för AF Bostäder i nio år. Sedan han tillträdde har bolaget gått från ett huvudfokus på renovering till att bli en aktör av rang på byggfronten, med färdigställda boenden nästan årligen.
Henrik Krantz tycker att den strandande hyresförhandlingen är passé.
– Den ligger sju eller åtta månader bak i tiden och är lite överspelad.
Han menar att AF Bostäder har förhandlat med Hyresgästföreningen ”sedan urminnes tider” utan problem. Decembers strandning hindrar inte nya förhandlingar.
– Vi förhandlade med dem i våras. Då kom vi överens om nyproduktionen på Hippocampus.
En ökad produktion av studentbostäder har länge efterlysts av aktörer inom studentlivet. Samtidigt är det inte en helt okomplicerad fråga, då hyran på nyproduktion ofta blir avsevärt högre. Exempelvis antyder Sveriges förenade studentkårer (SFS) i sin bostadsrapport för 2021 att hyresnivån nu är ett problem i paritet med bostadsbristen för Sveriges studenter.
Den ständigt gnagande efterfrågan på studentboenden försöker AF Bostäder bemöta genom nyproduktioner som just Hippocampus. Dock är trycket på nyproducerade lägenheter också högre, vilket skapar en lång kötid.
För många är det ju så att ekonomin förbättras därför att man börjar jobba lite vid sidan av.
Henrik Krantz tycker inte att kötiden på lägenheter nödvändigtvis är ett stort problem, då det går ihop med studenters levnadsbana.
– Hos oss är det ju så att de allra flesta kommer och börjar bo på korridor. Sen så händer det saker i livet – man kanske träffar någon, man har skaffat sig kompisar, man vill ha lite mer ”privacy” – och då blir det så småningom lägenhet, förklarar Henrik Krantz.
– Sen för många är det ju så att ekonomin förbättras därför att man börjar jobba lite vid sidan av. Ofta kan det vara någonting i studierna som gör att man har ett extraknäck bredvid. Och då efterfrågar man också en lite högre standard på boendet.
För en enskild hyresgäst kan kostnaden för denna högre standard uppgå till 5628 kronor för en 25 kvadratmeters etta på nyproducerade Hippocampus. Detta kan jämföras med hur SFS definierar rimlig hyra för studenter – max 35 % av CSN.
Henrik Krantz menar att Hippocampus höga hyra bland annat beror på regelverket kring byggande.
– Det finns inga undantag i byggreglerna för studentboenden. Vi hade velat ha det.
Enligt Swedbanks årliga undersökning Vad kostar det att leva? beräknas ensamboendes levnadskostnader – exklusive bil och i AF Bostäders hyra vanligtvis inräknade utgifter som hushållsel och bredband – ligga på 5790 kronor per månad.
Sammanlagda månadskostnader för en enskild person boendes på Hippocampus ligger då på 11 418 kronor. CSN ligger i dagsläget på 10 928 kronor.
Studentbostad bor man ändå i under en ganska kort tid.
I nyproduktionen uppmuntrar AF Bostäder till kompisboenden på sina större lägenheter – en boendeform Henrik Krantz ser som populär och vill satsa vidare på. Då kan de boende dela på hyran och dra ned på sina enskilda kostnader.
Om ettorna ska delas riskeras däremot boendena att falla in i Bostadsverkets definition av trångboddhet. Enligt den är gränsen för trångboddhet två personer per sovrum.
Henrik Krantz menar att denna norm inte är applicerbar i studentsammanhang:
– Det kanske är en norm som är avsedd för lite mer stadigvarande boende. Studentbostad bor man ändå i under en ganska kort tid.
Korridorsboenden har AF Bostäder däremot inga planer på att fortsätta bygga; de utgör redan hälften av beståndet.
Dessutom påpekar Henrik Krantz att korridorshusen är en produkt av sin tid: byggreglerna har förändrats, vilket skulle göra korridorslösningar dyrare att bygga idag.
När han spanar mot sina kollegor i Göteborg och Stockholm följer de trenden av att inte bygga nya korridorer. I dessa städer byggs i princip bara ettor av studentbostadsföretagen. Dessutom bygger de om korridorsrum till ettor. Där, menar Henrik Krantz, är AF Bostäder absolut inte. De vill satsa på korridorerna, nästan alla i alla fall:
– Det finns något litet undantag och det är Parentesen, där vet vi aldrig vad som händer, säger han och hänvisar till ”problem” som AF Bostäder uppfattar med just detta område.
Det var hyresgäster som hörde av sig och sade att: ”Vi vill betala detta”.
Rättvist för vem?
Henrik Krantz säger sig vara öppen för diskussion med studenter om deras erfarenheter. Återkommande nämner han studentkontakten under intervjun, och menar att den spelat en central roll i beslutet att ta fallet till Hyresnämnden.
– Det var hyresgäster som hörde av sig och sade att: ”Vi vill betala detta, vi tycker det är helt okej. Men vi tycker inte det är rimligt att de som inte betalar bara ska slippa undan”. Den typen av reaktioner har vi fått från många, säger Henrik Krantz om hyresnämndsprocessens motivering och fortsätter.
– Det ekonomiska är helt ointressant egentligen. Det handlar mer om någon slags rättvisa, fortsätter han med hänvisning till att gruppen som vägrat betala är relativt liten.
Hur många studenter det egentligen är som har hört av sig till AF Bostäder med krav på att alla ska betala den nya hyran kan Henrik Krantz dock inte specificera.
– Jag har hört om ett antal, säger han.
Elin har själv inte upplevt att andra studenter sett hennes beslut att fortsätta betala den gamla hyran som orättvist.
– Nej, när jag pratar med folk om det tycker de att det är spännande och undrar hur det går för mig. De tycker mest att det är en intressant situation, ingen har ju riktigt varit med om något liknande, säger Elin.
Hon vänder sig istället mot bilden av att den nya hyran skulle ha accepterats av 97% av de boende hos AF Bostäder.
– Det är ju ingen som har gjort det för att de tycker att det här är bra, utan de har ju bara inte orkat ta itu med det. Så jag är frustrerad över att de [AF Bostäder, reds. anm.] fått det att se ut som att ”studenterna stöttar vårt beslut”.
Elin berättar att flera vänner har varit nervösa för eventuella konsekvenser av att inte betala hyran och att hon själv känt en instinktiv oro för vad som upplevs som en ”rättsprocess”.
Lundagård har i samtal med ytterligare en grupp studenter erfarit en rädsla inför vad en konfrontation med hyresvärden egentligen skulle innebära, exempelvis i form av förlorad kötid.
– Jag har svårt att tänka mig att studenter uppfattar oss på det viset, för vi jobbar hela tiden med att vara tillmötesgående, hjälpa till så fort vi kan. Så jag har mycket svårt att tänka mig att det skulle vara många som uppfattar oss på det viset, säger Henrik Krantz angående studenters oro.
Tystnaden bryts
Det har nu gått över nio månader sedan de avbrutna förhandlingarna aviserades till studenterna. Efter vårens strid på debattsidorna blev det tyst. Men det byråkratiska maskineriet tar inte hänsyn till medielogiken – kugghjulen har rullat vidare.
– Det hände inte så mycket på rätt lång tid, jag var på några möten med Hyresgästföreningen där vi fick reda på lite om vad som skulle hända, de sa att man skulle göra ett urval av vilka som gick vidare till hyresnämnden. Man satt ju och hoppades att man inte skulle behöva göra det, skrattar Elin nervöst.
Det kan gå åt vilket håll som helst.
Men så kom sommaren, och med den det där tjocka kuvertet som landade i Elins brevlåda. Däri fanns ett yttrande från AF Bostäder som hon skulle besvara inför förhandlingarna i hyresnämnden.
Processen kring AF Bostäder skulle egentligen ha tagit sin början tidigare, men har, liksom så mycket annat, hämmats av coronapandemin. Åtta ärenden ska avhandlas innan konflikten är i hamn. Två har redan lagts ned på hyresgästernas förfrågan.
– Det kan gå åt vilket håll som helst. Det skulle vara kul om det inte blir en hyreshöjning, men jag vet inte, vi får se vad det blir, säger Elin.
Också Karl Höjbert ser på processen med ett visst lugn.
– Om det beslutas att jag ska betala den höjda hyran så kan jag acceptera det, för då har någon annan varit med och bedömt situationen. Jag känner att det viktigaste jag har kunnat göra är att tacka nej till hyran. Sen går det som det går.
Från AF Bostäders sida sidan är det tystare.
– Jag är inte insatt i det. Det ska upp till hyresnämnden, och där kommer det beslutas, säger August Lindberg, som också säger sig sakna insyn i de pågående förhandlingarna inför nästa års hyressättning.
Roterande röster
Lunchen är uppäten. Samtidigt som tallrikarna plockas bort förklarar Johan Ravnborg att det finns en grundläggande asymmetri mellan studenterna och organisationer som AF Bostäder, där de senare har övertaget.
– De har ju arbetat med det i tio år, har juridiskt stöd, men också – de får betalt för sitt arbete! Vi måste göra det här på fritiden, bredvid studierna, medan man pratar om att det inte finns några helger, bara mer studietid, säger han.
– Det finns också ett grundläggande problem i att Lund är en stad med väldigt snabbt in- och utflöde. Börjar man förstå systemet är man snart ute ur det igen liksom, fortsätter Johan Ravnborg.
Bilden av att den ständiga rotationen av studentlundsrepresentanter leder till ett visst underläge bekräftas delvis genom intervjuerna med Oliver Särnehed och August Lindberg. Ingen av dem har vid intervjutillfället deltagit i ett styrelsemöte för AF Bostäder, och hänvisar återkommande till att de inte haft tid att sätta sig in i vissa frågor.
Detsamma stämmer in på de nationer och kårer som representeras i Afös. I flera fall är det kuratorerna själva som är representanter, återigen en post som väljs på årlig basis.
Det är inga dramatiska processer vi har drivit eller vill starta där.
Samtidigt är kulturen i Afös också en annan än den aktivt politiska som Johan Ravnborg efterfrågar. Genom kontakt med ett antal representanter uppmålas en bild av Afös som ett kontrollorgan snarare än som studenternas parlament.
– Det är inga dramatiska processer vi har drivit eller vill starta där, säger en nationsrepresentant.
Vissa av de tillfrågade nationsrepresentanterna säger sig driva sin nations intresse, medan andra säger sig inte veta vad som drivs på Afös alls. Sakfrågor lyser med sin frånvaro. Majoriteten av representanterna i Afös tillträdde i somras.
Soha Kadim från Samhällsvetarkåren menar att fördelningen av ledamöter i Afös ger dåliga incitament för kåren att driva frågor, då nationerna har långt fler representanter än kårerna. I ett mail till Lundagård beskriver hon att detta har lett till att Samhällsvetarkåren historiskt varit mindre drivande i organet.
En fråga för framtiden
Johan Ravnborg känner viss skeptis inför framtiden. Han hänvisar, som tidigare, till studenternas höga arbetsbörda som ett stort problem för att få till stånd en genuin förändring.
Studentengagemanget har bara minskat i allmänhet.
Han menar vidare att desto längre tid systemet tillåts stå oförändrat, desto svårare kommer det bli att kunna påverka det i framtiden.
– Studentengagemanget har bara minskat i allmänhet, det är en process som har pågått under en längre tid. Det är en trend som gör mig otroligt omotiverad att fortsätta kämpa.
Karl Höjbert upplever sitt motstånd mot att betala den nya hyran som ett sätt att påverka hur AF Bostäder agerar på sikt. Det är för honom närmast en principsak.
– Om det skulle kunna påverka AF Bostäder att kanske fortsätta med det [förhandla med Hyresgästföreningen, reds. anm.] i framtiden och lägga lite större vikt vid det så hade det känts bra.
– Bostäder är en jätteviktig fråga för studenter, självklart, säger Henrik Krantz, som upplever engagemanget i frågan som konstant under sina nio år som VD.
Vid tillfället för intervjun bekräftar Henrik Krantz att nya samtal om hyressättning nu pågår inför nästa år.
– Senast för några dagar sedan träffade vi Hyresgästföreningen. Så vi har en dialog med dem hela tiden.
Livet går alltså vidare. När hyresnämndens beslut väl faller är en ännu en ny hyra bara någon månad bort. VD Henrik Krantz ser inte på det gångna årets konflikt som något dramatiskt.
– Ibland kommer man överens, och ibland kommer man inte överens.
Artikeln är ursprungligen publicerad i Lundagård nr. 6, som kom ut den 2 oktober.
