Varför har vi inte löst bostadsbristen?

I Lund har nya studentområden växt fram var och varannat år i över ett decennium. Ändå är bostadsbristen fortsatt allvarlig enligt Sveriges förenade studentkårer. Hur löser man bostadsbristen och varför har vi inte gjort det än?

På en byggarbetsplats mitt emot Willys Norra Fäladen bildas sakta men säkert ett nytt bostadsområde. Lastbilar med däck stora som höbalar kör runt i gyttjan och arbetare med varselställ genomför sitt dagsverke. Öster om Kämnärsrättens 60-talshus byggs Troja.

Leran, stängslen och högarna med grus till trots är bygget nästan färdigt. Inomhus är mycket redan klart. AF Bostäders vd Henrik Krantz visar oss runt i några av lägenheterna, bland annat en trea och en etta.

– Med lägenheterna som vi har byggt under de senaste tio åren har vi jobbat med att de inte ska vara för familjer, utan för studenter som delar.

– Vi har tre skåp i vardagsrummet och extra ljudisolering i dörrarna in till sovrummen, säger Henrik Krantz.

Troja är kronan på verket på över ett decennium av byggande i Lund, särskilt här på Norra Fäladen. Om mindre än ett år kommer 500 studenter att bo här.

– 312 lägenheter fördelade på ettor, tvåor, treor och fyror.

– Troja är det största vi har byggt sedan 60-talet, berättar Henrik Krantz.

Sedan 2014 har Bokompakt, Proto, Sagoeken, Hippocampus, Pireus, Rhodos och nu Troja växt fram längs med Magistratsvägen. Dessutom har Dammhagen, Vegalyckan och Marathon rests i andra delar av studentstaden. Totalt är det nästan 1600 bostäder som har byggts.

Vad är problemet?

Men där de nya lägenheterna på Kämnärsrätten står idag fanns det andra studentbostäder förr. De drygt 700 så kallade fyrklöverhusen revs mellan 2016 och 2022, eftersom man ansåg att de var i för dåligt skick för att renoveras. Dessutom såldes 300 lägenheter utformade för familjer på Vildanden.

Idag har AFB färre lägenheter per student än när de inledde byggboomen. Eftersom man varit tvungna att riva och sälja existerande bostäder har beståndet ökat långsamt. Samtidigt har studenterna blivit många fler. AFB har idag 559 fler lägenheter än år 2000, men antalet studenter vid Lunds universitet har ökat med nästan 7000. Även när Troja är färdigt kommer antalet studenter per bostad vara högre än när AFB inledde sin byggspurt för över tio år sedan.

Tillgången till bostäder är ett problem för studenter, både i Lund och landet i övrigt. Sveriges förenade studentkårer (SFS) släpper varje år en rapport om studenters bostadssituation. Bilden som målas upp är dyster. SFS ordförande Rasmus Lindstedt berättar att nästan 70 procent av Sveriges studenter bor på en ort med bostadsbrist.

– De stora konsekvenserna är att det begränsar studenters möjlighet att välja utbildning fritt eller kunna styra sina egna liv, säger han.

Lund är rödmarkerat i rapporten och har varit det varje år sedan SFS började publicera bostadsrapporter 2008.

– Det innebär att man kan behöva vänta i mer än ett halvår på att få ett förstahandskontrakt.

Det grundläggande problemet är att det helt enkelt inte finns tillräckligt många studentbostäder.

– Vi har nästan en halv miljon studenter i Sverige, men ungefär 100 000 studentbostäder. Det säger sig självt att den kalkylen inte går ihop, säger han.

Situationen är liknande i Lund. Totalt finns ungefär 10 000 studentbostäder, men drygt 30 000 studenter.

Hyresmarknaden och hur man kan fixa den

Det finns inte studentbostäder så att det räcker för alla och att få en vanlig hyresrätt är inte heller enkelt. Bostadsköerna gör att den som flyttar till Lund kan behöva vänta i flera år innan en lägenhet finns tillgänglig. Vad kan man egentligen göra åt situationen?

En som har ett svar på frågan är Fredrik Kopsch, universitetslektor i fastighetsekonomi vid Lunds universitet och chefsekonom på den marknadsliberala tankesmedjan Timbro. Han menar att bostadsbristen drabbar vissa grupper särskilt hårt.

– Särskilt unga människor eller människor som har kommit till Sverige ganska nyligen och saknar kötid.

– Det är klart att vi behöver bygga fler bostäder, säger han.

Hyresregleringen, det kommunala planmonopolet och våra byggregler, menar Fredrik Kopsch, gör att det byggs för lite och att köerna till de befintliga bostäderna blir långa. Han tror att en lättare regelbörda skulle innebära att fler bostäder byggdes. Bland annat lyfter han kravet på full rullstolsanpassning i alla nybyggda lägenheter, som gällde till 2025.

– Allt sånt driver upp kostnaderna och gör lägenheter större än vad de hade behövt vara, vilket gör att de också blir dyrare att hyra eller köpa.

Han nämner Bokompakt på Norra Fäladen som exempel på hur mindre krävande byggregler kan möjliggöra mindre och billigare bostäder.

En annan faktor som minskar bostadsbyggandet enligt Kopsch är det kommunala planmonopolet. Eftersom kommunerna får bestämma vad som byggs uppstår ett politiskt tryck från invånarna att inte bygga.

– Det finns inte så många skäl att man skulle tycka att det är bra att det byggs bostäder i sitt eget område. Det är ett systemfel att de som redan bor där har möjlighet att hindra andra från att bygga bostäder på sin egen mark, tycker Fredrik Kopsch.

Slutligen menar Fredrik Kopsch att det svenska systemet för hyresreglering skapar problem. Hyresregleringen gör att hyrorna blir lägre än de borde vara i stadskärnorna vilket gör det svårt att gå med vinst som hyresvärd. Ett bättre sätt att se till att alla får en bostad vore att parallellt med marknadshyror erbjuda social housing, alltså billiga bostäder till folk som inte har råd med en marknadsmässig hyra, tycker Kopsch.

– Har man lång kötid så har man typiskt sett också högre inkomst, för att man har råd att köpa en bostadsrätt medan man står i kön. Vi har redan social housing fast omvänt – subventionerade lägenheter, fast för rika människor, säger han.

Ett helt annat perspektiv har Lisa Pelling, doktor i statsvetenskap och chef på den fackliga tankesmedjan Arena Idé.

– Vi tror inte att marknaden kan lösa tillgången till högkvalitativa bostäder till ett tillgängligt pris för alla. Utan vi tror att det här någonting där man måste ta ett samhällsansvar, säger hon.

Ungas bostadsproblematik grundar sig i att deras inkomster är för låga, anser Pelling. Man har varken råd med för höga hyror eller att ta ett lån för att köpa en bostad.

– Det är en enorm samhällskostnad att man misslyckas med det, eftersom unga inte kan flytta hemifrån och inte kan ta studieplatsen som man har pluggat för att kunna komma in på.

Enligt henne skulle de marknadslösningar som Fredrik Kopsch förespråkar bara förvärra situationen. Hon menar att marknadshyror skulle göra bostäder dyra och tror att uppluckringar av byggregler eller kommunernas planmonopol skulle medföra negativa konsekvenser som ingen vill ha. Även social housing anser hon vara problematiskt, då det enligt henne skapar fattigdomsfällor. Lösningen är riktat stöd för bostadsbyggande och att man låter personer med större behov av bostad gå före i bostadskön. Hon lyfter Danmark som förebild.

– Där har man Landsbyggefonden som gör att man får bygga med en liten subvention från det allmänna mot att man betalar igen sina kostnader under en längre tidsperiod. Sedan återinvesterar man överskottet i nybyggnation. Man har en ganska omfattande nybyggnation av bostäder i Danmark, det är ett väldigt inspirerande system.

Det grundläggande problemet är att man inte ser bostaden som en självklar del av välfärden som det allmänna måste investera i, tycker Lisa Pelling. Dessutom menar hon att en fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för Sverige som kunskapsnation.

– Lund kommer aldrig att bli Florens, även om Lund är ett fantastiskt ställe. Uppsala universitet kommer aldrig att ha samma rykte som Harvard, även om de är uppe och slåss i elitklassen. Men vi skulle kunna erbjuda ett bra liv som student och då ingår bland annat att man ska kunna ägna sig åt sina studier, istället för att behöva jobba kvällar och helger för att dra in till hyran.

Även Rasmus Lindstedt, ordförande för SFS, tror att riktade statsstöd till studentbostäder skulle bidra till att avhjälpa studenternas bostadssituation.

– Ett statligt stöd för nyproduktion av studentbostäder hade pressat ner hyrorna och produktionskostnaderna. Det tror jag är bland det viktigaste man kan göra, säger han.

Varför byggs det inte fler studentbostäder?

AF Bostäder är en stiftelse med syfte att bygga och förvalta studentbostäder. Till skillnad från ett företag har AFB ingen ägare som tar ur vinst. All deras vinst återinvesteras i verksamheten.

Sedan AFB började bygga nytt i stor skala 2014 har deras bostadsbestånd totalt ökat med knappt 10 procent. Lunds kommunala fastigheter (LKF) har under samma period ökat sitt bestånd med nästan 20 procent. Även i förhållande till kundgruppen kan man se en skillnad. LKF har ökat sitt bestånd snabbare än kommunens befolkning växer, medan AFB inte hinner bygga i samma takt som antalet studenter ökar.

En viktig faktor är enligt Henrik Krantz markkostnaderna. Han berättar om flera fall där AFB försökt köpa mark för nybyggnation i Lund, men inte kunnat hänga med i budgivningen.

– Det är en stor utmaning att bygga studentbostäder. Studenter vill gärna bo centralt, nära universitetet, och den marken kostar pengar, säger han.

Henrik Krantz påtalar, i likhet med Fredrik Kopsch, att vissa regler, som kravet på full rullstolsanpassning, gör det dyrare att bygga. Att bygga små och billiga lägenheter, som dessutom blir bra, berättar Henrik Krantz, är i princip omöjligt om det ska vara fullt tillgänglighetsanpassat.

– Det innebär att det största rummet blir toaletten. Jag har ju sett exempel på det. Många studenter blir tvungna att möblera badrummet, ställa in sin läsfåtölj där, och det är ju en orimlig ordning sett till behovet som finns.

– Vi har länge efterfrågat ett regelverk som mer liknar övriga nordiska länder, Danmark, Norge och Finland, som har undantag för studentbostäder, säger Krantz.

Precis som Rasmus Lindstedt och Lisa Pelling beskriver han också att stöd från det allmänna hade kunnat underlätta.

– Jag hade gärna sett att kommunerna subventionerade byggandet av studentbostäder på något sätt. För det ska man veta, en väldigt stor del av byggkostnaden ligger hos kommunen.

Mest framträdande under samtalet är dock Henrik Krantz fokus på försiktighet i byggandet. Han berättar om hur svår situationen var under 70-talet, när man fick vakanser, det vill säga tomma lägenheter. Då var verksamheten nära att gå under. Bostäderna på Troja släpps i två etapper, just för att undvika att man inte kan hyra ut allihop.

– Om man skulle tillföra väldigt mycket bostäder skulle det leda till att vi får vakanser på vårkanten. En försiktig tillväxt tror jag är bra.

Fredrik Kopsch säger att vakanser på bostadsmarknaden inte måste vara ett problem. Naturliga vakanser, alltså att en hyresrätt inte hyrs ut i en månad eller två mellan hyresgäster, är inte farliga. Vakanserna blir problematiska först när de är strukturella, alltså att lägenheter står tomma under långa perioder för att ingen vill ha dem.

I sina årsrapporter redovisar AFB sin ekonomiska uthyrningsgrad. Det är andelen månader som varje bostad i genomsnitt är uthyrd, med undantag för perioder då bostäder inte kan generera någon hyra, till exempel när de renoveras. Förra året var den 99,5 procent*. Sedan AFB började redovisa siffran år 2010 har den aldrig varit mindre än 99 procent.

– Det är ju en oerhört låg vakansgrad vilket väl är väntat. Det är svårt för studenter att få en lägenhet i den här staden, säger Fredrik Kopsch.

Han menar att den naturliga vakansgraden är klart större.

– Det finns en massa uppskattningar om var den borde ligga någonstans, men någonstans mellan fyra och fem procent kanske, säger han.

AFB:s vd Henrik Krantz delar inte bilden av att det råder en bostadsbrist i Lund.

– Både LKF och privata aktörer har byggt och i år tillkommer ju väldigt många nya hyreslägenheter.

– Så vi ser ju idag att vi har en helt annan situation än vi hade för tio år sedan, där man ändå kan få ett korridorsrum relativt snabbt, även om man inte har någon förtur, säger han.

Vad är egentligen studenternas bästa?

2021 lade Socialdemokraterna i Lunds kommun fram en motion om att LKF skulle börja bygga studentbostäder. Det var en ambitiös plan, med ett mål på 400 nya studentbostäder om året, i flera år. Motionen gick dock inte igenom, bland annat efter att AFB och Kuratorskollegiet, nationernas samarbetsorgan, gemensamt gått ut med att man var emot förslaget.

– Vi bedömde att med den satsningen som då aviserades, att man skulle bygga 3000 studentbostäder, med de muskler som LKF har, så hade det lett till att vi hade fått vakanser hos oss.

– Det omedelbara hade varit att vi skulle få dra ner på renoveringstakten och spara på skötseln, säger Henrik Krantz.

Henrik Krantz menar att det är viktigt att ha en ”försiktig tillväxt” för att se till att man inte skapar ett överskott av studentbostäder. Samtidigt förtydligar han att han hade varit emot att kommunen skulle bygga studentbostäder, även om de byggde färre.

– Vi har en stiftelse som sköter studentbostäderna. Vår enda ambition är att hjälpa studenterna så att det blir så bra som möjligt. I ett kommunalt bolag ser det lite annorlunda ut, där man ofta prioriterar de vanliga hyresgästerna istället för studenterna.

– Det hade självklart varit jättebra för en student om man kom till Lund och kunde välja mellan tre fyra olika bostäder i olika lägen och i olika prisklasser. Men vi kommer inte ifrån att man får ett vakansproblem.

I era stadgar står det, utöver att ni ska bygga och förvalta studentbostäder, att ni på andra sätt ska ”främja lösandet av bostadsproblem” för studenter. Hade inte att uppmuntra kommunen att bygga studentbostäder varit just det?

– Vi tror inte att det hade varit bra att ha kommunen som studentbostadsaktör i Lund. Det hade inte gynnat studenterna, menar Henrik Krantz.

Detta tycker ni för att ni tror att de inte hade gjort det lika bra som ni?

– Nej, det tror jag inte att de hade gjort.

Om det var så, skulle inte studenterna bara välja att flytta till er då?

– Jo, så kan man naturligtvis säga.

När Troja är färdigt och de 500 studenterna har flyttat in kommer AF Bostäders dryga årtionde av intensivt byggande att ha nått sitt slut. Åtminstone har man inga nya, storskaliga projekt planerade just nu, enligt Henrik Krantz. Konsensus kring vad som orsakar bostadsbristen, för att inte tala om hur den bör lösas, finns inte. Lund kommer sannolikt att vara rödmarkerat i SFS bostadsrapport även nästa år.

Artikeln publicerades först i Lundagård #3 2026. Läs hela tidningen här.

*I den ursprungliga artikeln stod det att AFB:s uthyrningsgrad under 2025 var 99,7 procent. Detta är fel. Den korrekta siffran är 99,5 procent.